昆明(míng)市(shì)人(rén)民(mín)政府辦公室關于支持商業(yè)和(hé)辦公用房(fáng)改為(wèi)租賃住房(fáng)發展住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)的(de)通(tōng)知

各縣（市(shì)）、區(qū)人(rén)民(mín)政府，市(shì)政府各委辦局，各國(guó)家(jiā)級、省級開(kāi)發（度假）園區(qū)管 委會，昆明(míng)供電(diàn)局，各供水(shuǐ)企業(yè)，各燃氣企業(yè)：

為(wèi)加快我市(shì)住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)發展，落實租購并舉住房(fáng)制度建設，促進房(fáng)地(dì)産業(yè)投資，推進商業(yè)、商務辦公用房(fáng)去(qù)庫存工(gōng)作(zuò)，圍繞實現(xiàn)城(chéng)鎮居民(mín)住有(yǒu)所居目标，按照(zhào) 《國(guó)務院辦公廳關于加快培育和(hé)發展住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)的(de)若幹意見》（國(guó)辦發〔2016〕39 号）、《雲南省人(rén)民(mín)政府辦公廳關于加快培育和(hé)發展住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)的(de)實施意見》（雲政辦發〔2017〕10 号）等規定，結合我市(shì)實際，現(xiàn)将我市(shì)商業(yè)和(hé)辦公用房(fáng)改為(wèi)租賃住房(fáng)有(yǒu)關工(gōng)作(zuò)通(tōng)知如下(xià)：

一、改造實施範圍和(hé)內(nèi)容

（一）昆明(míng)市(shì)行政區(qū)域內(nèi)（二環以外(wài)）國(guó)有(yǒu)建設用地(dì)上(shàng)已取得規劃許可的(de)在建

或已建成的(de)商業(yè)和(hé)辦公用房(fáng)可以改建為(wèi)租賃住房(fáng)。單個(gè)項目不得分次申請改造，改造後整體(tǐ)确權、整體(tǐ)轉讓，不得分拆确權、分拆抵押、分割銷售給個(gè)人(rén)、以租代售。城(chéng)市(shì)重點功能區(qū)、産業(yè)聚集區(qū)和(hé)城(chéng)市(shì)主幹道(dào)沿線（道(dào)路(lù)紅線大于等于 40 米的(de)規劃道(dào)路(lù)）臨街(jiē)的(de)商業(yè)和(hé)辦公用房(fáng)不得改造為(wèi)租賃住房(fáng)。

（二）改造為(wèi)租賃住房(fáng)的(de)項目在土(tǔ)地(dì)使用年(nián)限和(hé)容積率不變前提下(xià)，規劃用地(dì)

性質不變，土(tǔ)地(dì)用途變更為(wèi)“城(chéng)鎮住宅用地(dì)（租賃）”，不再補繳土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)、不再簽訂土(tǔ)地(dì)出讓合同。土(tǔ)地(dì)調整後用水(shuǐ)、用電(diàn)、用氣價格按照(zhào)居民(mín)标準執行。改造為(wèi)租賃住房(fáng)的(de)權屬人(rén)憑批準改造文(wén)件(jiàn)辦理(lǐ)不動産登記，登記後的(de)租賃住房(fáng)在土(tǔ)地(dì)使用期內(nèi)僅限租賃。

二、改造标準

（三）改造工(gōng)作(zuò)在市(shì)人(rén)民(mín)政府統籌下(xià)進行，各縣（市(shì)）、區(qū)人(rén)民(mín)政府、管委會

為(wèi)實施（組織）主體(tǐ)。各轄區(qū)要根據片區(qū)實際，科(kē)學做好(hǎo)改造規劃，科(kē)學評估改造項目教育等配套設施是否滿足改造需求，在滿足教育等配套的(de)前提下(xià)實施改造，不斷促進區(qū)域的(de)宜居、宜業(yè)、職住平衡。居住項目配建的(de)公共服務類商業(yè)不作(zuò)為(wèi)改造範圍。對(duì)于居住項目配套不足的(de)，在符合國(guó)家(jiā)相(xiàng)關規範下(xià)，可将商業(yè)、辦公用房(fáng)改為(wèi)學校(xiào)、醫療、康養、文(wén)體(tǐ)等公共服務設施或生(shēng)鮮超市(shì)、停車服務、快遞等完善配套設施用房(fáng)，滿足居住生(shēng)活多元化(huà)需求。

（四）改造房(fáng)屋不得存在查封登記、異議(yì)登記和(hé)違法建設等限制交易的(de)情況或

其他(tā)司法限制情況。

1．申請改造的(de)項目需提供工(gōng)程基本建設程序有(yǒu)關材料及合法權屬材料。

2．房(fáng)屋已完成抵押等登記的(de)，應取得抵押權人(rén)同意改造的(de)書(shū)面意見。

（五）申請項目須符合安全要求，嚴格執行結構、消防、雨污分流等改造規範。

房(fáng)屋結構應安全牢固，改造不得擅自(zì)改動或損壞房(fáng)屋承重結構、主體(tǐ)結構。應按照(zhào)不低(dī)于住宅建築設計(jì)規範的(de)标準與要求進行設計(jì)和(hé)施工(gōng)。改造中不得改變原有(yǒu)防火分區(qū)、安全疏散和(hé)防火分隔設施，必須确保消防設施完好(hǎo)有(yǒu)效，消防驗收以宿舍或酒店的(de)标準執行。應按照(zhào)住宅标準做好(hǎo)排水(shuǐ)設計(jì)，做好(hǎo)雨污分流。應具備良好(hǎo)的(de)衛生(shēng)、通(tōng)風(fēng)和(hé)采光(guāng)等條件(jiàn)，符合環保、衛生(shēng)部門的(de)專業(yè)要求。

（六）改造租賃住房(fáng)要嚴格履行工(gōng)程基本建設程序，驗收通(tōng)過後再進行土(tǔ)地(dì)用

途調整及水(shuǐ)電(diàn)氣價格調整。并按照(zhào)租賃住房(fáng)有(yǒu)關管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)規定，納入全市(shì)住房(fáng)租賃管理(lǐ)統一監管。

三、多渠道(dào)發展租賃住房(fáng)市(shì)場(chǎng)

（七）控制性詳細規劃中屬于商業(yè)商務、公共用地(dì)的(de)，各縣（市(shì)）、區(qū)、管委

會可根據産業(yè)規劃，提出将其改為(wèi)“城(chéng)鎮住宅用地(dì)（租賃）”，土(tǔ)地(dì)使用年(nián)限不變，在土(tǔ)地(dì)交易條件(jiàn)中明(míng)确租賃居住項目的(de)規劃設計(jì)條件(jiàn)，并明(míng)确建設的(de)租賃住房(fáng)僅能用于租賃不得分割銷售，進行土(tǔ)地(dì)公開(kāi)交易。

（八）鼓勵中央、省、市(shì)、縣區(qū)國(guó)有(yǒu)企業(yè)開(kāi)展商業(yè)、辦公用房(fáng)改造為(wèi)租賃住房(fáng)有(yǒu)關工(gōng)作(zuò)。可以利用自(zì)身(shēn)庫存商業(yè)、辦公用房(fáng)改造為(wèi)租賃住房(fáng)或城(chéng)鎮保障性住房(fáng)使

用。也可以采取通(tōng)過從(cóng)市(shì)場(chǎng)上(shàng)收購庫存商業(yè)、辦公用房(fáng)進行改造的(de)模式，作(zuò)為(wèi)租賃住房(fáng)或城(chéng)鎮保障性住房(fáng)使用。（九）鼓勵專業(yè)化(huà)的(de)住房(fáng)租賃企業(yè)參與我市(shì)住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)發展。鼓勵房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)、中介機(jī)構、物(wù)業(yè)服務企業(yè)開(kāi)展住房(fáng)租賃業(yè)務。支持房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)改變經營方式，從(cóng)單一的(de)開(kāi)發銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有(yǒu)條件(jiàn)的(de)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)，在新建商品房(fáng)項目中長(cháng)期持有(yǒu)部分房(fáng)源用于市(shì)場(chǎng)租賃或将其持有(yǒu)的(de)存量房(fáng)源投放(fàng)到租賃市(shì)場(chǎng)。

（十）多渠道(dào)解決群衆住房(fáng)問(wèn)題。各縣（市(shì)）、區(qū)、管委會要從(cóng)解決我市(shì)無購房(fáng)能力又(yòu)不符合保障房(fáng)申請條件(jiàn)的(de)群衆住房(fáng)困難問(wèn)題出發，可将改造後的(de)租賃住房(fáng)作(zuò)為(wèi)人(rén)才房(fáng)、青年(nián)公寓、回遷過渡安置房(fáng)等優先保障。改造後住房(fáng)租賃企業(yè)可接收符合公共租賃住房(fáng)保障條件(jiàn)的(de)中低(dī)收入住房(fáng)困難群衆（輪候庫人(rén)員(yuán)），對(duì)該類住房(fáng)按照(zhào)公共租賃住房(fáng)有(yǒu)關優惠政策，實行稅收減免，同時(shí)可以按照(zhào)公共租賃住房(fáng)租金(jīn)補貼标準将承租人(rén)的(de)租金(jīn)補貼，補貼至租賃企業(yè)。

四、政策支持

（十一）對(duì)依法登記的(de)住房(fáng)租賃企業(yè)、機(jī)構，給予稅收優惠政策支持。

1．提供住房(fáng)租賃及經紀代理(lǐ)服務的(de)企業(yè)或機(jī)構，适用 6%的(de)增值稅稅率。

2．一般納稅人(rén)出租其 2016 年(nián) 4 月(yuè) 30 日(rì)前取得的(de)不動産，允許選擇适用簡易計(jì)稅辦法，按照(zhào) 5%的(de)征收率計(jì)算(suàn)繳納增值稅。

（十二）鼓勵金(jīn)融機(jī)構按照(zhào)依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的(de)原則，向改造企業(yè)提供金(jīn)融支持。針對(duì)住房(fáng)租賃企業(yè)的(de)融資需求，加快創新信貸産品和(hé)服務，優化(huà)信貸辦理(lǐ)流程，加大對(duì)住房(fáng)租賃企業(yè)的(de)金(jīn)融支持力度，積極支持和(hé)發展房(fáng)地(dì)産投資信托基金(jīn)(REITs)。

（十三）落實提取住房(fáng)公積金(jīn)支付房(fáng)租政策并簡化(huà)辦理(lǐ)手續,繳納住房(fáng)公積金(jīn)滿

3 個(gè)月(yuè)，本人(rén)及配偶在本市(shì)無住房(fáng)或住房(fáng)困難而租住住房(fáng)的(de)，可提取夫妻雙方住房(fáng)公積金(jīn)支付房(fáng)租。

五、加強監督管理(lǐ)、嚴格懲戒措施

（十四）改造項目完成驗收後，租賃企業(yè)應向住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部門辦理(lǐ)房(fáng)源登

記。房(fáng)屋出租後，租賃企業(yè)必須在租賃合同訂立後 15 個(gè)工(gōng)作(zuò)日(rì)內(nèi)在昆明(míng)市(shì)房(fáng)屋租賃管理(lǐ)服務平台上(shàng)完成房(fáng)屋租賃登記備案。涉及流動人(rén)口的(de)及時(shí)向公安部門申報租住人(rén)員(yuán)信息。（十五）改造為(wèi)租賃住房(fáng)的(de)嚴禁以先租後售等名義籌集資金(jīn)，對(duì)違反規定開(kāi)展租賃活動的(de)企業(yè)計(jì)入不良信用記錄，納入全國(guó)誠信體(tǐ)系監管。

提供虛假資料申請改造的(de)、将改造後的(de)租賃住房(fáng)分割銷售給個(gè)人(rén)，分割抵押的(de)，

或者弄虛作(zuò)假将改造項目用于非住房(fáng)租賃的(de),依據相(xiàng)關規定處理(lǐ)；涉嫌犯罪的(de)，移送司法機(jī)關處理(lǐ)。

（十六）商業(yè)和(hé)辦公用房(fáng)改造為(wèi)租賃住房(fáng)的(de)實施和(hé)監管由屬地(dì)政府、管委會具

體(tǐ)負責，市(shì)自(zì)然資源規劃局、市(shì)住房(fáng)城(chéng)鄉(xiāng)建設局、市(shì)公安局、市(shì)消防救援支隊等有(yǒu)關部門按照(zhào)職能職責做好(hǎo)行業(yè)管理(lǐ)。

本通(tōng)知自(zì)印發之日(rì)起實施，各縣（市(shì)）、區(qū)人(rén)民(mín)政府和(hé)開(kāi)發（度假）園區(qū)管委

會可根據轄區(qū)情況制定實施細則。

附件(jiàn)：商業(yè)和(hé)辦公用房(fáng)改造為(wèi)租賃住房(fáng)實施流程

昆明(míng)市(shì)人(rén)民(mín)政府辦公室

2020 年(nián) 12 月(yuè) 13 日(rì)

（此件(jiàn)公開(kāi)發布）

附件(jiàn)

商業(yè)和(hé)辦公用房(fáng)改造為(wèi)租賃住房(fáng)實施流程

一、申請

房(fáng)屋權利人(rén)或其委托代理(lǐ)人(rén)（含受委托代理(lǐ)的(de)承租方）備齊資料後向屬地(dì)政府

提出改建為(wèi)租賃住房(fáng)的(de)書(shū)面申請。申請資料包括：

（一）申請書(shū)。（申請書(shū)須包含項目名稱、地(dì)址、産權來(lái)源及情況、現(xiàn)用途類

别、體(tǐ)量大小(xiǎo)、建築面積、改造必要性、改造內(nèi)容和(hé)規模，改造的(de)總面積、計(jì)劃總投資，資金(jīn)籌集方式）。

（二）改造項目基本工(gōng)程建設程序材料、房(fáng)屋權屬信息及現(xiàn)狀照(zhào)片。

（三）項目改造方案。應包括施工(gōng)圖設計(jì)文(wén)件(jiàn)、消防設計(jì)文(wén)件(jiàn)、項目運營方案、

租賃管理(lǐ)方案。

（四）申請人(rén)身(shēn)份材料。

1．企業(yè)統一社會信用代碼。2．法人(rén)法定代表人(rén)有(yǒu)效身(shēn)份材料。

3．授權委托書(shū)（由代理(lǐ)人(rén)辦理(lǐ)的(de)需提供）：應加蓋公章(zhāng)，包含委托內(nèi)容、權限、

期限、1—2 名代理(lǐ)人(rén)姓名、身(shēn)份證件(jiàn)号、聯系電(diàn)話(huà)。

4．代理(lǐ)人(rén)身(shēn)份材料（由代理(lǐ)人(rén)辦理(lǐ)的(de)需提供）：應當提交本人(rén)有(yǒu)效身(shēn)份材料（身(shēn)

份證、護照(zhào)或其他(tā)身(shēn)份材料）。

（五）對(duì)于部分已銷售的(de)項目，未銷售部分已取得商品房(fáng)預售許可證（現(xiàn)售備案證明(míng)）且仍然有(yǒu)效的(de)，申請人(rén)須先辦理(lǐ)商品房(fáng)預售許可證（現(xiàn)售備案證明(míng)）的(de)變更手續。同時(shí)，申請人(rén)還(hái)需提供改造項目涉及樓棟全體(tǐ)業(yè)主同意的(de)意見。

（六）其他(tā)需要提供的(de)資料。

二、審核認定

屬地(dì)政府審核後，出具是否同意改造的(de)意見。

三、實施驗收

申請人(rén)完成項目改造實施工(gōng)作(zuò)後，由屬地(dì)政府指定有(yǒu)關部門受理(lǐ)驗收申請，并

出具聯合驗收意見。對(duì)于部分已銷售的(de)項目，規劃隻調整未銷售部分，已銷售部分維持原有(yǒu)建築功能和(hé)土(tǔ)地(dì)用途不變。實施單位憑認定文(wén)件(jiàn)到供水(shuǐ)、供電(diàn)、燃氣部門，申報按居民(mín)标準執行用水(shuǐ)、用電(diàn)和(hé)燃氣收費(fèi)價格。

四、退出機(jī)制

權利人(rén)提出恢複原有(yǒu)用途申請或有(yǒu)關職能部門根據政策要求退出的(de)，權利人(rén)向屬地(dì)政府提出申請，由屬地(dì)政府明(míng)确是否允許退出。退出後土(tǔ)地(dì)用途調整為(wèi)原商業(yè)、

辦公用地(dì)性質，取消民(mín)用水(shuǐ)、電(diàn)、氣價格的(de)優惠。